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¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo

Fuente: El Confidencial – 26/03/2013

Un 15%, un 20%… ¿cuánto queda de caída al precio de la vivienda en España? Es la pregunta del millón, y son múltiples las respuestas. Depende de a quién se pregunte. Incluso hay expertos que ya hablan de suelo en determinadas zonas de España. Pero, ¿y si España, tal y como ha sucedido en Japón, se enfrenta a una caída permanente de los precios? El país nipón lleva dos décadas con caídas imparables en los precios de la vivienda. A finales de 1989 estalló su burbuja inmobiliaria y, desde entonces, el goteo a la baja ha sido incesante.

Son muchos los factores de los que se habla para justificar la caída de precios actual en España, como la brusca caída de la demanda debido al brutal incremento del paro y la falta de financiación o el exceso de oferta. Sin embargo, ha habido un factor, el demográfico, que ha pasado totalmente inadvertido y que podría tener un brutal impacto sobre el crecimiento del sector inmobiliario y sobre su recuperación. España envejece. Y lo hace a pasos agigantados.

Desde 2012, se observa un “notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente”, apunta CatalunyaCaixa en un informe reciente sobre el mercado inmobiliario español. “El volumen de la población entre 16 y 39 años, en edad de formar una familia, ha sufrido una punción espectacular”, explica Josep Oliver, autor del informe y Catedrático de Economía Aplicada (UAB). Este colapso se debe, según Oliver, “a que la población de inmigrantes ha dejado de venir a España -el saldo en 2009 y 2010 fue cero- y a la fuerte salida de inmigrantes menores de 30 años en los dos últimos años”.

Este colapso tendrá un fuerte impacto sobre el mercado inmobiliario, ya que su recuperación no es sólo cuestión de precio ni de financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. Y los últimos datos no invitan al optimismo. Desde los máximos, los precios han caído entre un 20% y un 30% -según la fuente- y, sin embargo, la venta de viviendas se encuentra por los suelos como consecuencia del fuerte aumento del desempleo y la falta de financiación.

No en vano, tal y como apunta CatalunyaCaixa, “del amplio abanico de variables que incide en la demanda de vivienda -disponibilidad de crédito, precios, renta, demografía, demanda extranjera, entre otras-, el número de hogares que como máximo pueda constituirse, atendiendo a la pirámide de edades de la población, emerge como una especialmente relevante”.

El envejecimiento de la población, un lastre a nivel mundial

El envejecimiento de la población se convertirá en un lastre estructural para el mercado inmobiliario, tal y como ha sucedido en Japón y como previsiblemente sucederá en España, Estados Unidos, Irlanda, Australia o Reino Unido, países todos ellos que se enfrentan al mismo problema demográfico.

En la relación  evolución de los precios de la vivienda y la ratio de dependencia, que mide la proporción entre las personas que forman parte de la población activa y las que no. Por tanto, cuanto mayor es dicha ratio, mayor es el número de personas en edad de trabajar respecto a las que no. En todos estos países se observa una caída en picado de este indicador.

El caso más llamativo es el de Japón. En la década de los 90, cuando se produce la caída en picado de la ratio de dependencia, se inicia también la caída en picado de los precios. Un punto de inflexión que también se produce en los demás países, aunque dos décadas más tarde.

De 400.000 hogares anuales a menos de 60.000

Los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) son demoledores, ya que muestran cómo en el cuarto trimestre de 2012 se destruyeron en España 65.800 hogares, un fenómeno que solamente se ha producido en otras dos ocasiones en la serie histórica disponible. En términos anuales, la creación de hogares en 2012 fue tan sólo de 11.700 unidades.

El cambio estructural es más que evidente y preocupante. España pasó de formar 152.000 nuevos hogares al año entre 1978 y 1998, a una media anual de 400.000 entre 1999 y 2008. Una cifra que ha ido reduciéndose paulatinamente hasta los 369.000 nuevos hogares en 2009, los 150.000 en 2010, los 167.000 en 2011 y los menos de 60.000 que se esperan anualmente, al menos, hasta 2017, según las proyecciones de CatalunyaCaixa.

Un millón de viviendas para una demanda de 354.000 en 2017

La próxima generación demandante de vivienda -de 15 a 24 años- será un 34% inferior a la actual -de 25 a 34 años-, por lo que las necesidades de inmuebles serán muy inferiores a las actuales. Y esta reducción de la demanda tendrá un impacto significativo sobre la absorción del stock.

En España existen 811.000 viviendas nuevas pendientes de venta, unas 528.000 de las cuales -el 65%- son de uso principal. A esta cifra se irá sumando la oferta nueva que se incorporará al mercado en los próximos cuatro años. Entre junio de 2012 y finales de 2017 entrarán en el mercado unas 430.000 viviendas. Una cifra que, sumada a las 528.000 antes mencionadas, situará la oferta de vivienda nueva para uso principal muy cerca del millón de unidades, frente a una demanda por motivos demográficos en el entorno de las 354.000, según estimaciones de CatalunyaCaixa.

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