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Sareb pretende vender sus pisos a una media de 140.000 euros

Fuente: El Confidencial – 28/03/2013

¿Cuánto van a valer los pisos en España de aquí a los próximos 15 años? Según el nuevo plan de negocio de Sareb (el banco malo), una media algo por debajo de 140.000 euros, puesto que pretende vender las 98.000 viviendas que tiene en cartera por un total de 13.600 millones de euros. Las hipótesis del plan prevén caídas de precios hasta 2015, una estabilización posterior y el inicio de la recuperación en 2017. Por otro lado, el plan elaborado por KPMG rebaja las expectativas de ventas en el primer año desde los 1.500 millones anunciados por el ministro Luis de Guindos a 1.100, un 25% menos.

Los 140.000 euros están por debajo del precio medio de una vivienda en España, de 160.000 euros según el Ministerio de Fomento. Evidentemente, es una media que esconde precios mucho más altos y mucho más bajos, ya que Sareb tiene viviendas de diferentes tamaños y ubicadas tanto en grandes ciudades como en pueblos, sobre todo en la costa. Hay que tener en cuenta que los inmuebles traspasados tenían que estar por encima de 100.000 euros de valor contable, es decir, antes del recorte aplicado a su traspaso, pero que este se ha hecho con un descuento del 54,2%; es decir, que el banco malo ha pagado 45.800 euros por un piso que los bancos rescatados tenían valorado en 100.000.

Por tanto, el precio de 140.000 euros, aunque parece bajo, en realidad no lo es tanto. Esto se debe al sobreprecio que exige Sareb a los bancos para vender sus activos, de un 25% como mínimo por encima del precio de traspaso, como adelantó El Confidencial. De esta forma, prefiere maximizar la rentabilidad del vehículo -y no obligar a sus bancos accionistas a bajar los precios de sus propios inmuebles con el consiguiente aumento de las provisiones- en vez de provocar una limpieza general del mercado con una caída de precios generalizada que le permita dar salida cuanto antes a sus activos. La consecuencia es que los mismos pisos cuestan más caros ahora que cuando eran propiedad de la entidad que los ha traspasado a Sareb.

Pese a ello, el nuevo plan de la sociedad acelera sus previsiones de ventas: ahora estima que colocará el 15% de sus activos (7.567 millones de euros) en los primeros cinco años, cuando su plan inicial preveía sólo el 9,5%, como también adelantó este medio. Estos activos serán los mejores, más líquidos, más acabados y mejor ubicados, que son los que se pueden vender con más facilidad: según la propia Sareb, se desprenderá de prácticamente la mitad de su cartera de viviendas, unas 42.500 unidades, en ese período. La idea es que con esta política se encontrarán compradores más fácilmente. Como consecuencia de esas mayores ventas, la sociedad semipública que preside Belén Romana espera poder devolver cerca del 50% de su deuda de aquí a 2017, frente al 37% estimado inicialmente, y reducirá dos puntos la rentabilidad de sus accionistas, hasta el 13%.

Sareb rebaja las previsiones de Guindos

Por tanto, pretende que las cosas vayan rápido… pero no tanto como anunció De Guindos en el Congreso el 12 de marzo. Entonces aseguró que Sareb va a vender activos por 1.500 millones en su primer año (2013). Sin embargo, el nuevo plan del banco malo rebaja esta cifra hasta unos 1.100 millones, es decir, un 25% menos. En todo caso, sigue estando por encima del plan anterior, que contemplaba vender sólo 800 millones este año. Estos ingresos provendrán en su mayor parte de la venta de viviendas (más de 900 millones), cerca de 80 millones en inmuebles no residenciales, otros 80 millones en suelos -empezando por los mejor localizados- y unos 15 millones de promociones en curso.

Finalmente, el escenario en que se basa el plan de negocio estima que los precios para el producto terminado sigan bajando a un ritmo del 2,8% este año y del 1,5% el próximo, y que se estabilicen en 2015-2016. A partir de 2017 estima que comenzará la recuperación, con aumentos de precios del 3% anual hasta 2017, que se acelerarán al 6% a partir de 2023 y hasta el final del período de vida de Sareb (2017). Esta es la mayor diferencia con el plan anterior, que sólo preveía un crecimiento del 3% anual en este período final. Aunque, como es evidente, hacer previsiones a tan largo plazo tiene un enorme riesgo.

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