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El Supremo falla que la falta de financiación no es motivo para frenar la compra de una casa

Fuente: El Confidencial – 25/03/2013

 
La falta de financiación por la crisis económica no es motivo suficiente para desistir de la compraventa de una vivienda en construcción, salvo que así se hubiera pactado en el contrato, según dos sentencias dictadas por el pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

En una de las sentencias, el Supremo resuelve a favor de la parte vendedora después de que los compradores se negaran a escriturar alegando que les era imposible obtener financiación para el pago del préstamo hipotecario.

En la otra resolución, la Sala de lo Civil del Supremo da en cambio la razón a la parte compradora que desistió de la adquisición al no obtener financiación porque así lo pactaron previamente en el contrato de compraventa en una cláusula incorporada al contrato.

En ambos casos, el Supremo examina si la falta de financiación puede valorarse como imposibilidad sobrevenida de cumplimiento para liberar al deudor de su obligación de pago, fundamentalmente desde la perspectiva de la regla jurídica “rebus sic stantibus” (estando así las cosas).

En un caso el juzgado de instancia rechazó la demanda interpuesta por los compradores al estimar que el derecho a resolver el contrato no compete a quien incumple sus obligaciones (los compradores) sino a la parte perjudicada por dicho incumplimiento (en este caso, la vendedora, que sí había cumplido la de entregar la cosa).

Por contra, la Audiencia Provincial resolvió el conflicto a favor de los compradores argumentando que, al margen de que se previese en el contrato, “la falta de financiación debe valorarse como imposibilidad sobrevenida del cumplimiento” que no constaba que pudiera ser imputable a los compradores.

Ahora, el Supremo ha revocado esta resolución y confirma la de primera instancia, al estimar que debe descartarse la alegación de la falta de financiación basada “únicamente en una situación de crisis económica”.

Y ello porque el tribunal sostiene que debe hacerse un análisis comparativo de la situación económica de los compradores “anterior y posterior y de su capacidad económica”, y valorarse “si existían posibilidades de financiación acudiendo a otras entidades de crédito distinta de aquella que les denegó la subrogación”, ya que de otra forma se ampararían incumplimientos “meramente oportunistas”.

La falta de financiación, dice el Supremo, “no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores” tales como “el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública”.

También ha de estudiarse el riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean”.

Además, el TS dice que ha de valorarse también la situación económica del comprador cuando firma el contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar, así como el grado real de imposibilidad de financiación y “sus causas concretas añadidas a la crisis económica general”.

El tribunal sostiene, además, que deben estudiarse también “las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación” y “las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia”.

En la otra sentencia, el Supremo llega a una conclusión contraria debido a que las partes de la compraventa “si previeron expresamente, mediante una cláusula incorporada al contrato que aceptaron los compradores, las consecuencias de que éstos no obtuvieran financiación para pagar el precio”.

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