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Hipotecas prohibitivas: los diferenciales se disparan un 60% y encarecen la compra de pisos

Fuente: El Confidencial – 28/02/2013

Acceder a una hipoteca no sólo es cada vez más complicado, también es mucho más caro. De hecho, la fuerte caída que han experimentado los precios de la vivienda en los dos últimos años se ha visto neutralizada por el encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Con el Euribor en mínimos y las crecientes dificultades de la banca para financiarse en los mercados internacionales, se ha producido un fuerte incremento de los diferenciales que las entidades aplican a sus hipotecas, encareciendo, en consecuencia, los préstamos destinados a la compra de una vivienda.

En diciembre de 2012, el tipo de interés medio que las entidades aplicaron a las hipotecas sobre vivienda se situó en el 4,45%, según datos del INE. El Euribor despidió ese mismo mes en el 0,549%. Una simple resta permite conocer que el diferencial medio aplicado se situó en 3,9 puntos porcentuales. Apenas un año antes, con el Euribor en el 2,004% y el interés medio de las hipotecas en el 4,35%, el margen se situaba en 2,346 puntos porcentuales. Estos porcentajes se traducen en un incremento del 66% en los diferenciales frente a la caída del 72% experimentada por el Euribor durante el mismo periodo –diciembre de 2011 y diciembre de 2012-.

Este encarecimiento anula la caída del Euribor, pero también el descenso de los precios de la vivienda. Una situación que no es nueva. A comienzos de 2011, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández Aceytuno, aseguró que, por primera vez desde el inicio de la crisis, la subida de los intereses había dejado sin efectos las bajadas de precios de la vivienda. La tendencia en los tres últimos meses, como puede apreciarse en el gráfico -elaborado por Bankimia-, ha sido la de un constante y continua subida de los márgenes hasta situarse en torno a 3,5 puntos porcentuales.

 

“Una auténtica bomba de relojería ya que cuando suba el Euribor, podrían provocar impagos masivos”, avisaba recientemente a El Confidencial Pau Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro. “Las hipotecas que ofrecen ahora los bancos no son nada recomendables. Son carísimas. Es buen momento para comprar una vivienda si tienes dinero o financiación barata. Si no, es mejor no comprar y esperarse”, añadía.

Los diferenciales se han disparado en los dos últimos años a medida que los precios de la vivienda caían y el Euribor tocaba mínimos históricos. En el pasado han quedado las hipotecas a Euribor +0,5% o + 0,35%. Ahora, el margen medio se sitúa por encima del 2%. “Los diferenciales son muy elevados y los tipos de interés son propios de reunificaciones de deudas sucias con impagos”, apuntaba Monserrat.

Los bolsillos de quienes han comprado casa en el último año y medio o de quien está pensando en hacerlo hoy, pueden encontrarse con una desagradable sorpresa en dos o tres años. Menor riesgo corren aquellos que se hipotecaron cuando los diferenciales se situaban en torno al 0,5%, ya que el impacto de la subida del Euribor será mucho menor.

“En dos años podemos encontrarnos con hipotecados que van a pasar de pagar intereses del 3% al 5% o el 6%”, comentaba recientemente Juan Villén, responsable de hipotecas de idealista.com.

No conviene olvidar que la media histórica del Euribor de los últimos doce años se encuentra en el 2,9%, aunque la media mensual más alta se registró en julio de 2008 en el 5,393%. La cuenta es sencilla. Con un diferencial actualmente en torno a 2,5 puntos porcentuales, el tipo de interés podría irse por encima del 5% cuando comiencen a atisbarse los primeros síntomas de recuperación económica en Europa y, por tanto, cuando vuelvan a subir los tipos de interés, pero nada descarta que pudieran situarse por encima, incluso, del 8%. Hay que recordar que la vida media de una hipoteca se sitúa en torno a los 20 años y en este periodo pueden producirse importantes oscilaciones en los tipos de interés.

Para evitar problemas en el futuro, los expertos recomiendan coger la calculadora y hacer números. Lo recomendable es coger el máximo histórico de la referencia del Euribor –es la referencia para el 95% de las hipotecas que se firman en España- y sumarle el diferencial que aplica la entidad. “Si el resultado es una cuota que podemos pagar, podemos contratarla, pero independientemente de cómo se encuentre hoy el Euribor”, apunta Pau Monserrat.

Algunas entidades financieras han comenzado a mover ficha. Enero arrancó con subidas en los diferenciales de las hipotecas más atractivas del mercado. Barclays, ING Direct o Uno-e, las entidades con las ofertas más competitivas del mercado, subieron los suyos.

De hecho, Barclays, que en enero ofrecía Euribor +1,80% ha encarecido su producto hasta el 2,8%, tal y como puede comprobarse en la página del comparador de productos financieros Bankimia. De hecho, toda la oferta hipotecaria se encuentra por encima del 2%, llegando incluso el 4% en algunas entidades.

“A corto plazo no se prevén grandes cambios”, apunta Sergio Fernández, responsable hipotecario de Bankimia. “El Euribor sigue muy bajo y para obtener rentabilidad los bancos tienen que mantener diferenciales elevados. Mientras no se consolide el proceso de concentración bancaria y se acabe el traspaso de activos al Sareb, la situación no variará demasiado”.

Y añade que lo “único que puede romper esta tónica general en los próximos meses es que algún banco se pueda animar a ofrecer hipotecas algo más atractivas de forma generalizada, lo que a priori puede venir por alguna entidad extranjera o por alguna entidad online”, concluye.

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