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Colonial: ¿será la próxima Reyal Urbis o seguirá los pasos de Metrovacesa?

Fuente: El Confidencial – 22/o2/2013

El concurso de acreedores de Reyal Urbis ha vuelto a disparar las apuestas especulativas en el sector inmobiliario y ha colocado a Colonial en el disparadero. Contagiada por el mal desenlace de su competidora, la compañía presidida por Juan José Bruguera ha multiplicado la trayectoria bajista en la que lleva sumida desde finales de diciembre pasado. Sólo en las dos últimas semanas se ha desplomado más del 25%, un 39% en el mes y suma una pérdida del 43,7% en lo que va de año.

Los rumores sobre qué suerte correrá Colonial en los próximos meses dominan en estos días el parqué. Los analistas que siguen de cerca a la inmobiliaria descartan que la empresa tenga que recurrir al concurso de acreedores, como ha sucedido con Reyal Urbis. “Colonial es otra película. La compañía está mejor y además los accionistas son bancos, lo que hace la situación más llevadera”, afirman. Sin embargo, la continuada presión vendedora sobre el valor en los dos últimos meses ha despertado la atención de analistas e inversores. Las miradas están puestas en concreto en Banesto Bolsa, que lleva varias semanas consecutivas liderando las ventas de títulos de Colonial. Se calcula que en el último mes habrá vendido más de dos millones de acciones, forzando, continuadamente, la depreciación de la compañía.

Esta presión vendedora liderada por Banesto ha sembrado la sospecha en el mercado. Los analistas se preguntan si hay alguna operación escondida detrás de tanto papel. Temen que un accionista (es decir, alguno de los bancos que están en el capital) esté vendiendo y desinvirtiendo progresivamente en el valor. Pero también pudiera ser que las entidades accionistas estén forzando una bajada de las acciones para después lanzar una OPA de exclusión de Colonial de Bolsa, siguiendo así los pasos de Metrovacesa. “Es imposible saber qué pasa, pero está claro que hay un movimiento extraño”, apunta un operador del mercado.

En diciembre del año pasado, los bancos presentes en el capital de Metrovacesa (Santander, Bankia, BBVA, Sabadell y Popular), que controlan el 95,4% del capital, lanzaron una oferta de compra por el 100% de la compañía, con una importante prima sobre la cotización del valor. Entonces, inmediatamente, las miradas de los inversores se dirigieron a Colonial, donde los bancos también son propietarios del 90% del capital.

Al calor del anuncio de OPA de exclusión de Metrovacesa, las acciones de Colonial se dispararon un 46% en sólo tres días. Sin embargo, el hecho de que el 80% del capital esté en manos de entidades extranjeras (Royal Bank, Commerzbank, Credit Agricole, Coral Partners, Goldman Sachs), y que sólo dos bancos españoles (Caixabank y Popular) tengan el 10,5% dificulta, en opinión de los analistas, la opción de lanzar una OPA de exclusión.

De hecho, el contagio alcista por la OPA de Metrovacesa duró poco. Colonial, tras el subidón inicial, entró inmediatamente en una trayectoria bajista que se ha intensificado tras el ingreso de Reyal Urbis en la UCI. Ayer las acciones de Colonial cerraron a 0,92 euros, acercándose peligrosamente a los mínimos marcados por el valor (0,64). “Es cierto que el sector inmobiliario está muy tocado y que la suspensión de pagos de Reyal Urbis ha sentado mal. Pero Colonial es una compañía menos golpeada por el desplome del negocio inmobiliario que el resto y actualmente cuenta con un buen equipo gestor”, explica Rufino Gallego, director de Link Securities, quien no entiende la presión vendedora sobre la compañía.

Sin duda, la entrada en escena de la Sareb o banco malo ha supuesto un nuevo golpe a las ya vapuleadas inmobiliarias. Estas compañías, hundidas en deudas interminables y con un mercado que lleva cinco años paralizado, ahora sufren la competencia de los bancos, que se han convertido en las primeras empresas inmobiliarias del país, y del nuevo organismo creado con el único objetivo de vender suelo y casas. “Las inmobiliarias con negocio residencial las van a pasar canutas. Ahí mismo tenemos el ejemplo de Reyal Urbis”, explica otro analista de Link Securities.

Inmobiliaria Colonial era tradicionalmente una compañía patrimonialista (dedicada al alquiler de oficinas, centros comerciales, y naves industriales, principalmente). Sin embargo, con la llegada de Luis Portillo a la presidencia de la empresa, esta se lanzó, en pleno boom inmobiliario, al sector residencial e incurrió en un peligroso endeudamiento. Tras una costosa refinanciación y reestructuración de la deuda en 2010 que convirtió a los bancos acreedores en accionistas de la sociedad, la compañía soporta todavía una deuda de 3.400 millones de euros, cuando su capitalización bursátil apenas supera los 200 millones, “un auténtico cáncer para la empresa, que ahora tiene que renegociar de nuevo con sus acreedores”, explica un analista de un banco español.

A por otra refinanciación

Colonial anunció hace sólo unas semanas que va a iniciar las negociaciones para una nueva refinanciación de la deuda, una noticia bien recibida por el mercado. No se plantean grandes contratiempos para renegociar los 2.000 millones de euros que debe la sociedad matriz, buena parte de ellos asociados a la compra de la francesa SFL. El gran problema es Asentia, la filial creada por Colonial a modo de banco malo para poner todos los activos tóxicos. Esta soporta una deuda de 1.400 millones de difícil pago ante la total atonía del mercado del suelo en España. Desde distintas sociedades de análisis, como Ahorro Corporación, se apunta que una posible solución sería la dación en pago: liquidar Asentia, vaciándola de buena parte de sus activos, que pasarían a los bancos acreedores. De esta forma se evitaría la temida entrada de la filial en concurso de acreedores. “Está claro que la deuda de la filial Asentia sigue ahogando a Colonial. Los bancos, que son a la vez acreedores y accionistas tienen que hacer algo, y pronto”, apunta un analista de una firma extranjera.

Pero no son todo incertidumbres para Colonial: también hay factores positivos. Hace sólo unos días se supo que SFL, la filial francesa, cerró el ejercicio 2012 con un beneficio neto de 283,2 millones de euros, un 56% más que el año precedente, gracias a la revalorización de los activos. En un momento de sequía en el mercado doméstico, la empresa gala es la principal fuente de ingresos para la inmobiliaria española. Además, Colonial ha realizado desinversiones exitosas. La compañía acaba de cerrar la venta del edificio que albergaba el hotel Mandarín Oriental de París por 290 millones de euros, con lo que la inmobiliaria ha obtenido unas plusvalías del 30%.

Pero las ventas de edificios no servirán para compensar el mal año. Colonial ya anticipó que 2012 cerrará con número rojos (los resultados se darán a conocer la semana que viene), lo que, unido a la incertidumbre sobre la renegociación de su deuda y el sentimiento negativo que inunda a todo el sector inmobiliario, seguirá sirviendo de campo abonado para la especulación.

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