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El banco no podrá adjudicarse una vivienda por menos del 70% de su valor

Europa Press – Elmundo.es – Madrid

30/01/2013

El Gobierno reconoce un desequilibrio de derechos entre los bancos y los ciudadanos en torno al sistema hipotecario y quiere atajarlo a golpe de ley. Así, legislará que las viviendas embargadas no puedan ser subastadas por menos del 75% de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70% de dicho valor (un 10% más). Además, los jueces tendrán potestad para reducir las deudas que les quedan pendientes a las familias víctimas de desahucios si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda.

Así lo ha avanzado el ministro de Economía, Luis de Guindos, durante su intervención ante el Pleno del Congreso para defender el proyecto de ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El ministro afirma que las medidas para compensar la situación de los hipotecados se aplicarán “a todas las hipotecas” y no sólo a los nuevos préstamos.

Mejor tarde que nunca. De Guindos ha avanzado algunos de los cambios que el PP propondrá durante el plazo de enmiendas parciales para este proyecto de ley, con el objetivo de “mejorar la normativa. Una de las medidas que baraja es “modificar los umbrales para que se incorporen más personas a la fase de reestructuración de la deuda”.

Hipotecas a 30 años

Otra medida importante es que se limitarán los intereses de demora y se fijará en 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas para vivienda habitual.

En septiembre, el PSOE pidió esto mismo. “No es que se prohíba conceder hipotecas a más de 30 años, pero se limitarán de forma indirecta. 30 años es una práctica habitual, es un tiempo suficientemente dilatado y, si se va a más tiempo, la posición del deudor puede ser mucho más vulnerable al gravar mucho tiempo la vida y las rentas del deudor”, ha explicado el titular de Economía.

Intereses de demora al 12%

De Guindos propone que no se pueda subastar una casa por menos del 75% del valor de tasación. En este sentido, propondrá una reforma la Ley Hipotecaria para limitarn los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para “evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago”. Actualmente el precio legal del dinero se sitúa en el 4%, por lo que el interés de demora no podría superar el 12%.

Tasadoras y bancos, separados

Aunque, a diferencia de los años de la burbuja, las mayores tasadoras del país ya no pertenecen a los bancos, el Gobierno ha decidido que “reforzará” su independencia, limitando la presencia los bancos en su accionariado del 25% al 10%.

También “endurecerán los supuestos de infracción”. Las entidades de crédito tendrán que “aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente” y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que “incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones”.

Además, el Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas para “requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora”.

Subastas por un 75% del valor de la casa

El Gobierno modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil para evitar “que las viviendas se vendan o adjudiquen por valores inferiores al de tasación”.

En este sentido, dos de las medidas más interesantes que introducirá la ley son que se impedirá que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura y que “si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60% al 70% de la tasación”, ha añadido el ministro.

También prevé que, si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. “Y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda”, ha añadido De Guindos.

Con el mismo fin, también se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas “por ejemplo, rebajando los requisitos” como el aval necesario para pujar, que caerá del 20% al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o

Subastas más ágiles

Por otra parte, la Ley Hipotecaria incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora “suscitaban problemas de legalidad”, incluyendo la posibilidad de realizar “subastas extrajudiciales online” con un procedimiento “mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados”.

Sin avanzar a qué plazos se refiere, De Guindos ha dicho que quiere “reducir la demora habitual de las ejecuciones judiciales que, además, provocan una acumulación de intereses en perjuicio del deudor”.

Tres impagos en lugar de dos

Por otra parte, se cambiará la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de “prudencia financiera” como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual.

También se sugerirá cambiar la redacción sobre algunas cláusulas “especialmente complejas” como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o los ‘swaps’ de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

Según De Guindos también se avanzará en un “mayor equilibrio” para que las cláusulas puedan actuar proporcionalmente en perjuicio o en beneficio de ambas partes, “y no de forma desequilibrada como actualmente”, si bien no ha precisado cómo se garantizará este objetivo.

Código de Buenas Prácticas: 3 veces el IPREM

Finalmente, la intención del Gobierno durante la tramitación parlamentaria de este proyecto también se buscará perfeccionar el Código de Buenas Prácticas (CBP), aprobado hace un año -al que los bancos se adhieren sin problemas- y que ya que, aunque “ha tenido buenos resultados” tiene capacidad de mejora.

Once meses después de su aprobación, De Guindos afirma que más ciudadanos podrán acogerse al CBP, pues ampliará el umbral de ingresos hasta tres veces el IPREM.

Los bancos han renegociado más de 400.000 hipotecas, pero el Gobierno está satisfecho con las 1.500 solicitudes de aplicación de las medidas incluidas en el Código -reestructuración de la deuda, quita o dación en pago-, presentadas en 2012, de las cuales casi 800 fueron aceptadas. De ellas, en 317 casos se optó por la reestructuración viable de la deuda y en 78 casos se llegó a la dación en pago, 36 de ellas en el último trimestre.

No obstante, el Gobierno cree que es conveniente ampliar los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar “en función de las cargas y circunstancias familiares”.

Además, si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20% al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Con respecto a la comisión de seguimiento de este Código de Buenas Prácticas, se ampliará el número de miembros “para que sea más plural y representativo”.

Fondo social de alquiler

De Guindos también se ha referido al Fondo Social de Alquiler para los desahuciados que el Gobierno ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento unas 6.000 viviendas.

“Este primer año de Gobierno hemos dado respuesta al drama de los desahucios, perfeccionando y reforzando el marco de protección a los deudores. Y estoy convencido de que dentro, de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Es la voluntad del Gobierno y seguro que también la de todos los grupos, porque una situación como ésta no requiere menos”, ha concluido el ministro.

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