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Novedades del mercado hipotecario en 2013

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Bankimia | 09/01/2013
El fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual, la subida del IVA para la vivienda nueva, el nuevo índice hipotecario IRS y la puesta en funcionamiento de la Sareb (‘banco malo’) son algunas de las novedades que repercutirán directamente en el mercado inmobiliario y, por tanto, en la evolución de las compraventas de viviendas durante 2013.

2013 viene cargado de novedades en el mercado hipotecario. Eliminación de la deducción por compra de la vivienda habitual, subida del IVA, aparición de un nuevo índice hipotecario y la entrada en funcionamiento del ‘banco malo’ son algunos de los hechos noticiosos con los que se inaugura este nuevo año.

Eliminación deducción por compra de vivienda habitual

En 2013 aparecen nuevas medidas fiscales y entre las más destacadas figura la eliminación de la deducción por compra de la vivienda habitual. El Gobierno anunció en julio la eliminación de la desgravación por compra de vivienda habitual para quienes adquirieran su casa a partir del 2013. Un anuncio que respondía a las exigencias realizadas desde la Comisión Europea.

De esta forma, a partir del 1 de enero todos aquellos que compren su casa no podrán beneficiarse de esta medida y no podrán, por tanto, deducirse anualmente el 15% de los primeros 9.040 euros dedicados a pagar su casa. Esta deducción suponía una deducción máxima de 1.356 euros al año durante toda la vida del préstamo.

Subida del IVA

2012 fue la última oportunidad para pagar menos por la compra de una vivienda de obra nueva. Y es que, en 2013 se sube el IVA del 4 al 10%. Esta subida, sin embargo, sólo se aplicará a las viviendas de obra nueva. En las casas de segunda mano el impuesto que se paga es el de transmisiones patrimoniales que depende de las Comunidades Autónomas. En la actualidad, el ITP se sitúa entre el 7 y el 8% y no está previsto que vaya a subir.

Llegada de un nuevo índice hipotecario: el IRS

2013 será el año en el que se verán en España hipotecas referenciadas a un nuevo índice hipotecario, que llega con vocación de restarle protagonismo al Euribor. Se trata del IRS (Interest Real Swap o Permuta del tipo de interés). Este nuevo índice comenzó su cotización en octubre del pasado año y en noviembre el Banco de España publicó su primera media mensual (0,97%).

El IRS refleja el coste del dinero a 5 años sin prima de riesgo. Se calcula haciendo una media del precio al que la banca obtiene el dinero en el mercado de cobertura de riesgos a través de swaps, es decir, contratos por los que se intercambia el dinero a futuro. El IRS se presenta, por tanto, como un tipo de interés más estable y menos expuesto al mercado interbancario que es el que fija el precio mensual del Euribor, indicador al que están referenciadas más del 88% las hipotecas en nuestro país y que cotiza en estos momentos en mínimos históricos (0,549%)

Además, en este recién estrenado 2013 desaparecerán el IRPH bancos y el IRPH Cajas que dejarán de existir el 29 de abril. El IRS se aplicará, por tanto, a las hipotecas de nueva constitución -si así lo deciden los bancos- y a las hipotecas referenciadas actualmente a los índices que van a desaparecer, salvo que en el contrato se especifique que estos préstamos pasarán a estar referenciados al Euribor.

Puesta en marcha del ‘banco malo’

La aparición a finales de 2012 del Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) también conocido como ‘banco malo’ y al que las entidades con ayudas deben traspasar los activos tóxicos ligados al ladrillo podría dinamizar el mercado inmobiliario en nuestro país. Y es que, tal y como ya se anunció, estos activos inmobiliarios se transferirán al ‘banco malo’ con un descuento medio del 63% sobre el valor bruto de libros.

En concreto, y por tipo de activos, el descuento será del 79,5% para el suelo, del 63,2% para las promociones en curso y del 54,2% para las viviendas terminadas.  Ante este escenario, las entidades sanas ya han asumido en la venta de sus inmuebles rebajas similares e incluso superiores a las de Sareb con promociones y descuentos que llegan, en algunas ocasiones, al 70%.

Dación en pago

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Aseguradoras (Adicae) pronostica un aumento del número de desahucios durante 2013. Precisamente para poner freno a la escalada de desalojos ocurridos durante el pasado año, el Gobierno aprobó en noviembre un decreto ley por el que se paralizaba durante dos años los desahucios para aquellos colectivos más vulnerables.

La dación en pago no está contemplada en este Real decreto-ley. En palabras del propio ministro de Economía, Luis de Guindos, la dación en pago ya está contemplada por el Código de Buenas Prácticas Bancarias puesto en marcha por el Gobierno el pasado mes de marzo, y donde se contempla esta figura como una solución de última instancia. No obstante, para de Guindos, lo mejor es “primero aplicar una reestructuración de la deuda o una quita”.

Muchas son las quejas que ha generado este Real decreto-ley. Habrá que esperar por tanto a la tramitación parlamentaria del texto que se está llevando a cabo en estos momentos. El Gobierno ya ha anunciado su intención de incorporar medidas que sean “más eficaces” y que satisfagan a los grupos parlamentarios. Por el momento, el PSOE ya ha registrado una enmienda a la totalidad alternativa al proyecto de ley sobre desahucios que contempla la dación en pago, paralizar el desalojo 3 años y un parque público de viviendas de alquiler social con activos de los bancos nacionalizados.

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